A la medida de los desarrolladores

Por Esteban Gonzalez[i]

 

Entre finales de fútbol americanas jugadas en Europa, la legislatura de la ciudad, con toda la oposición en contra, le dio sanción definitiva al nuevo código urbano y de edificación. Si bien ambos códigos datan de más de 40 años de antigüedad y les venían bien algunos cambios, vemos que estos se han modificado para el beneficio de unos pocos.

El viejo código regulaba la edificabilidad de un terreno a través de dos factores. El factor de ocupación total (FOT), coeficiente que, multiplicado por la superficie del terreno, nos determina los máximos m2 que podemos construir, y el FOS – Factor de Ocupación del Suelo, que nos dice cuánto podemos ocupar de nuestro terreno en la Planta Baja (Ejem: el 60% del total del terreno).  El nuevo código elimino esos factores, lo que implica pérdidas de condiciones mínimas de asoleamiento – chau plantitas-, de espacios de pulmón de manzana -menos aire y menos intimidad- y de relaciones volumétricas entre el terreno, la construcción y su entorno; para pasar a un sistema con construcciones según volumen y con altura máxima. De esta manera se pretende homogeneizar la altura de los edificios con el objetivo de densificar y cambiar la cantidad de población histórica de 3 millones de habitantes que posee CABA. Más alto y más apretados, como le gusta al mercado. Apretadito, apretadito, al mercado le gusta apretadito ♫♫

Si analizamos el crecimiento del área metropolitana de Buenos Aires (AMBA) vemos que en los últimos 10 años se ha expandido sobre el territorio lo mismo que el tamaño de una CABA, 203km2. Este modelo de crecimiento conlleva enormes costos para proveer servicios e infraestructura a lugares cada vez más lejanos de la CABA. Dicho esto, entendemos la necesidad de densificar y consolidar el tejido existente. Sin embargo, la manera prevista para lograr dicha densificación indicaría que los edificios y las viviendas van a ser mucho menos interesantes, desde el punto de vista arquitectónico y estético, para lograr aprovechar al máximo la edificabilidad permitida. Es decir, edificios más altos, volúmenes llenos, peron sin vacíos que generen algún tipo de condición más agradable para habitar. En vez de fomentar la diversidad, heterogeneidad de la arquitectura que caracteriza nuestro tejido, se la pretende estandarizar. #CadaUnoEnSuCuadrado.

Parece que duerme, pero especula.

El mercado inmobiliario y constructor se encuentra a la espera de este código para reacomodar los precios de los inmuebles a esta nueva realidad. Cambian los parámetros y los precios se ajustan. Si desde el estado no se acompaña este proceso,los resultados pueden ser traumáticos y tremendamente especulativos como cuando se implementó el código de 1977.

Una de las opciones presentadas es la Ley de Plusvalía Urbana, cuyo objetivo es captar la plusvalía que tienen aquellos terrenos que se ven beneficiados con el cambio de código e invertirla en un fondo de desarrollo urbano y hábitat (94%) y en edificios patrimoniales (6%). Lo que no queda claro es ¿Quién va a tasar esa plusvalía?  ¿Cómo se van a ejecutar esos fondos? ¿En qué lugares de CABA? ¿Se van a destinar a equilibrar las desigualdades territoriales dentro de la CABA o a desarrollar áreas con fines especulativos acordes a las lógicas del mercado?

Por otro lado, se permite la construcción de micro departamentos de 18m2 algo que implica un cambio cultural profundo para toda la ciudadanía. Medidas como esta resultan entendibles en ciudades como Tokio, que históricamente han tenido superficies pequeñas para habitar, pero en el paradigma local es completamente contradictorio y funcional a tres realidades preponderantes.

La primera, de una clase acaudalada que posee un mercado más diverso para invertir en renta inmobiliaria. La segunda, que accede por compra o alquiler a una primera vivienda “temporal” para proyectarla en el primer caso en una futura renta, o en el segundo como una etapa de transición hasta poder mejorar su calidad habitacional. Y el tercero, preponderante en la C.A.B.A, implica una reducción de la calidad en el acceso a la vivienda de familias enteras que, bajo la nueva configuración de mercado, sólo accederán a espacios cada vez más pequeños, configurando escenarios de hacinamiento y haciendo en muchos casos, más factible el traspaso al mercado informal de asentamientos o barrios populares donde operan otro tipo de expulsiones relacionadas con el acceso a la vivienda.

Ni hablar de los problemas de desplazamiento que podrían generar este tipo de ambientes para personas con discapacidad o movilidad reducida, lo cual fue tratado en la nota #UnaCiudadSinCódigos.

Cuando se trata de reducir costos, el mercado va por todo, por lo que se elimina la obligatoriedad del Bidet, ¿lo podés creer? Independientemente de los placeres o desencantos de sus usuarios, su ausencia soslaya dos ejes. El simbólico, innegable en la cultura local, y el económico, ya que si alguien construye un edificio de 10 pisos – aproximadamente 18 unidades funcionales – como mínimo 18 bidets – se estará ahorrando 270.000 pesos a razón de 15.000 pesos por bidet. Quizás poco dinero para una constructora, pero no tanto para la cadena de producción y mano de obra que se quedará fuera de las lluvias limpiadoras.

También se reducen los lados y superficies mínimas de todos los locales. Por ejemplo, un dormitorio pasará a tener 2,50m mínimo de lado (incluyendo placard) y 7,5m2 de superficie. Lo mismo sucede con los requisitos mínimos de iluminación y ventilación.

gonzales

 

A no tener muches amiges

Y hay más, sino pregúntenle a la FACARA (Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina) que hoy en día reclama por el vacío normativo del código de edificación con respecto a los requisitos de seguridad que deben cumplir los ascensores y escaleras mecánicas, como así también la eliminación de las regulaciones de mantenimiento. Seguramente esto impactará en los accidentes, ya que en 2017 se registraron 24 con causa judicial y 100 sin expediente. Mientras tanto, las 1500 empresas que se dedican a su fabricación, instalación y mantenimiento, y que tampoco se pueden dedicar a la instalación de bidets, no encuentran respuesta ni legal ni estatal.

Las iniciativas sustentables con respecto al uso del agua, recolección, energía y residuos de obra resultan buenas en la medida que no aumenten el costo del m2 de construcción, lo que impactaría el traspaso de costos al usuario traduciéndose en una restricción en el acceso a la vivienda y a la ciudad.

Algunos de los cambios previstos en los códigos son positivos, como la mixtura de usos, los trámites simples y digitales, cambiadores en baños masculinos y lactarios obligatorios, también la vivienda del encargado será optativa, para lograr abaratar costos de expensas.

En definitiva, estos cambios marcan un camino para los próximos 40 años, en los que se continuará consolidando la especulación inmobiliaria como forma hegemónica de hacer ciudad, pasando por encima de los valores culturales de la ciudadanía y sin plantear soluciones a problemas de escala metropolitana ni de acceso a la vivienda.

 

[i] Arquitecto – UBA

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